关于共同推进集体土地征收与补偿领域行政争议预防与实质化解的座谈会纪要解读钱生财
(1)多阶段行政行为与行政争议的实质化解。
诉的利益的基本理论，“即便当事人对于某些行政行为可以提起诉讼，但当另外存在更为直接的实现救济目的的诉讼手段时，对其他行政行为提起诉讼的诉讼利益就应当被否定。--原田尚彦:《诉的利益》
①征不征:省级以上人民政府批准征收土地的行为→被征收土地的物权变动。
②补不补：征地补偿安置协议、征地补偿安置决定→被征收人补偿安置利益。
③走不走：责令交出土地和强制拆除行为→被征收人占有、使用土地的权益。
因此，未依法发布相关公告(征收土地预公告、补偿安置方案公告，征收土地公告)未依法制定征地补偿安置方案，未依法履行订立征地补偿安置协议义务等行为违法虽然也会对土地所有权使用权人的合法权益产生实质影响，本质上具有可诉性，但是由于从诉讼利益的角度上讲，其所关涉的利益可以在针对征收士地决定，征地补偿安置决定、征地补偿安置协议、责令交出土地和强制拆除等所提出的诉讼中得到彻底解决，故而，一般没有必要单独提出，重复诉讼，而是应当一并提出，一并审查。
(2)具有独立诉讼利益行为可诉性
①现状调查过程中相关部门认定建筑物或者其他设施属于违法建筑并作出处理决定或者予以拆除、不予办理补偿登记的行为。
②关于征地补偿安置协议效力的争议
③对相对人权利义务产生实际影响的预公告行为
2.【征地补偿安置方案的可复议、可诉讼性】
根据土地管理法及其实施条例的规定，公告并按要求组织听证、修改征地补偿安置方案，是有关行政机关签订征地补偿安置协议、申请征收土地的前期工作。征收土地决定依法公告后，被征收土地的权利人或者利害关系人不服征地补偿安置方案的，行政复议机构、人民法院可以引导其就征地补偿安置协议或者征地补偿安置决定申请复议或者提起诉讼。
(1)起诉时，征地申请未依法获得批准。
征地补偿安置方案处于可能被修改的不确定状态，根据补偿安置方案订立的预征补协议也尚且不具备履行效力，对申请人没有产生实际的影响，人民法院应当不予立案；已经立案的，裁定驳回起诉。
(2)征地批复下达后。被征收人已经签订征地补偿安置协议或已收到征地补偿安置决定。
人民法院应当引导其就征地补偿安置协议、征地补偿安置决定提起诉讼，并在相应案件中对征地补偿方案中被征收人有异议内容的合法性一并进行全面审查。
（3）起诉时，被征收人未签订征地补偿安置协议，也未收到征地补偿安置决定。
人民法院可以引导其诉请补偿安置义务主体履行补偿安置法定职责、并在诉讼中一并对征地补偿安置方案中有异议内容的合法性进行全面审查。
（4）生效我判中已经明确认定征地补偿安置方案相关内容合法。
被征收人经释明仍然坚持起诉征地补偿安置方案相关内容，人民法院可以退回起诉状并记录在案，坚持起诉的，裁定不予立案。
3.【征地补偿安置协议的生效】
土地管理法及其实施条例未规定征地补偿安置协议需经上级人民政府批准方可生效，因此，行政机关根据土地管理法第四十七条第四款的规定与被征收土地的权利人或者利害关系人签订的征地补偿安置协议，对协议的生效条件或者时问等作出特别约定的，从其约定;征地补偿安置协议没有对此作出约定的，从协议成立时生效。
4.【征地补偿安置协议类案件的当事人】
在被征收土地的权利人或者利害关系人就其签订的征地补偿安置协议申请复议、提起诉讼的案件中，行政复议机构、人民法院应当根据协议的签订主体以及是否存在委托、授权等情况，以土地管理法规定的组织实施土地征收工作的县级以上地方人民政府，或者实际签订协议的其他行政机关为被申请人、被告。
·区分“协议当事人”&“缔约当事人”
行政诉讼法第26条第一款规定:“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”但是，该条第五款同时规定:'行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。”因此通常情况下，协议的缔约当事人也就是协议当事人，但是，如果存在“委托”和“授权”悄形，则会存在“协议当事人”和“缔约当事人的错位，此时，根据前述规定，要以委托人为被中请人。被告。
·采取“显名主义”判断是否存在委托
只有在受托的行政机关，以委托机关的名义签订征地补偿安置协议的情况下，才能认定委托关系成立。凡以受托机关名义实施的行为，除非有证据证明相对方订立协议时知道委托关系存在，否则其法律后果由受托机关自行承担。
5.【未经批准征地行为的可复议、可诉讼性】
行政机关未经依法批准直接作出征收土地公告，或者征收土地公告的内容超出征收土地批准的范围，对被征收土地的权利人或者利害关系人的合法权益产生实际影响的，被征收土地的权利人或者利害关系人可以以作出征收土地公告的行政机关为被申请人或者被告，就征收土地公告申请复议或者提起诉讼。
·一般情况下
通常来讲，征收公告本身只是一种观念表示行为，而不是一种意思表示行为，其一般不会直接对被征收人的权利义务产生影响。因此一般情况下征收公告本身不具有可诉性。
·特殊情况下
如果征收公告的内容超出了征收决定，或是根本没有征收决定作为公告依据,此时，征收公告就不仅仅是一个告知行为,而是直接为被征收人创设权利义务，在性质上也就成为一个融征收决定与送达告知于一体的可诉的行政行为。
6.【土地征收是否符合公共利益的认定】
征收农民集体所有的土地，必须符合土地管理法第四十五条规定的公共利益用地情形。行政复议机构、人民法院要重点审查以下内容:(1)县级以上地方人民政府是否结合用地项目立项文件、相关用地划拨用地目录够对拟征收土地的具体用地项目是否符合公共分类标准利益用地情形提出明确意见，以及该意见是否符合公共利益需要;(2)用地是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)和专项规划;政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程成片开发建设活动是否纳入国民经济和社会发展年度计划:
(3)对于以成片开发方式征收土地的，要严格市查县级以上地方人民政府在申报土地征收时，是否按照自然资源部《土地征收成片开发标准》的规定，先行编制土地征收成片开发方案并报请省级人民政府批准。
·法条:《民法典》和《土地管理法》均规定只有为了公共利益，国家可以征收土地。修订后的《土地管理法》第四十五条规定了符合公共利益的六种情形(1军事和外交用地2.基础设施建设用地;3.公共事业用地;4扶贫搬迁、保障性安居工程用地:5.成片开发建设用地;6.法律规定的其他公共利益需用地)。同时规定，这些建设活动，应当符合民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划:第(四)项、第(五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划:第(五)项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。
·关于“成片开发”
成片开发必须满足以下几个条件:
1、必须在国土空间规划确定的城建设用地范围内。
2、成片开发范围内基础设施，公共服务设施以及其他公益性用地比例一般不能于40%。
3、经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
4.尊重专家和公众意见。5、规定负面清单。
·关于是否“符合规划”
土地开发工作，必须符合国民经济和社会发展规划。
土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。其中，扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地还必须纳入国民经济和社会发展年度计划。是否符合国民经济和社会发展规划、国民经济和社会发展年度计划。不能简单以政府提交的报告为准，而要看是否经有关机关批准。
8.【原土地权利人不服征地后续行为的复议申请人和原告资格】根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定，省级以上人民政府作出的征地批准行为依法公告后，即发生法律效力，原集体土地上的所有权、使用权随之消灭。在此情况下，被征收土地的权利人或者利事关系人不服行政机关出让国有土地使用权以及办理相应不动产权属证书的行为的，不具有复议申请人和原告资格。
土地征收过程中，有关行政机关未依法履行法定或者约定的补偿安置义务的，被征收土地的权利人或者利害关系人可以就强制拆除等影响其占有、使用土地、房屋合法权益的行政行为申请复议或者提起诉讼。
司法实践中的两种观点
根据《民法典》第229条的规定，征收决定自作出及公告时起对外发生物权转移的法律效力，原集体土地权利人丧失集体土地所有权和使用权。故自证收决定作出之日起，对原集体土地权利人产生实际影响的是土地征收及其补偿安置行为，其对该行为不服，可依法申请复议、提起诉讼。行政机关如何处置已经征收为国有的土地，与原集体土地权利人已无利害关系，其不得就此提起诉论。
《民法典》的规定不能单纯地理解为征地决定作出及公告送达时就生效。而应当理解为按照《土地管理法》及其实施条例的要求，完成包括进行安置支付补偿在内的全部征收程序后。征收行为才算完成，征收决定方能产生完整的物权转移的法律效力。因此，在完成补偿安置之前，即使征收文件已经下达，原权利人仍然与后续行为具有法律上的利害关系。可以就此提起诉讼。
更合理的解释钱生财
被征收人所拥有的原士地所有权和使用权转化为补偿安置请求权的过程，从法律属性上看就类似于由物权转化为债权的过程。在被征收人所享有的补偿安置之债消灭前，被征收人可合法占有、使用土地。
在此情形下，由于征地批复生效并依法送达后，原集体土地上的所有权，使用权随之消灭、转移。因此，被征收土地的权利人或者利害关系人不服行政机关出让国有主地使用权以及办理相应不动产权属证书的物权处分行为的、不具有复议申请人和原告资格。但是，在依法补偿安置之前，由于被征收人还享有对土地会法占有，使用的权利，因此，其可以就强制拆除等影响其占有，使用土他、房屋合法权益的行政行为申请复议或者提起诉讼。
9.【土地实际使用人的复议申请人和原告资格】
被征收集体土地的所有权人、使用权人以外的其他实际使用人，与其实际使用土地上的住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用之问具有利害关系的，可以就补偿问题以自己的名义申请复议或者提起诉讼，但因非法占用土地而明显不具有合法权益，以及根据法律规定或者当事人之间的有效约定，相关补偿权益由土地所有权人、使用权人获取的，行政复议机构、人民法院不予受理，属于民事争议的，可以一并告知通过民事程序解决相关补偿费用分配纠纷。
·核心问题:何为“实际使用人”
集体土地的使用权人:
1.土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权这五种法定的用益物权人。
2.通过租赁等方式获得土地使用权的债权人。
土地承包经营权、宅基地使用权具有流转性但流转性受限，产生“实际使用人’
(1)非集体经济组织成员，因继承农村房屋而占有宅基地:
(2)已经拥有宅基地，又因集体经济组织成员间转让房屋占有宅基地:
(3)1999年以前城镇居民通过购买农村房屋占有宅基地的；
(3)未经依法批准占地建房。但符合法律，法规以及不与上位法相冲突的规章、省级以上人民政府依法制定的规范性文件中规定的可以补办，完善手续、有偿使用或者在一定期限内予以保留等情形的。
这些土地的使用人，因权利瑕疵不能称其为“使用权人”。只能称为“实际使用人”。这些实际使用人处于地上物合法取得，对土地只能够合法占有的状态，因此，我们认为，其只能与其实际使用士地上的住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用之间具有利害关系的，可以就补偿问题以自己的名义申请复议或者提起诉论。
·纪要的具体内容(关于征地实施)
10.【集体土地上房屋承租人的复议申请人和原告资格】
集体土地上房屋的承租人因不服行政机关对出租人作出的补偿安置行为，申请复议或者提起诉讼的，一般不具有复议申请人或者原告资格，相关争议应当通过民事途径解决。法律、法规、规章以及合法有效的规范性文件另有规定，或者有关行政机关作出的行政行为侵犯承租人依法独立享有的合法财产权益的除外。
11.【不履行征地补偿安置法定职责案件的复议申请期限和起诉期限】集体土地征收过程中，行政机关既未签订征地补偿安置协议，也未作出征地利偿安置决定，被征收土地的权利人或者利害关系人请求行政机关履行偿安置职责并以此次申请未得到支持为由中请复议或者提起诉讼的，可以依据行政复议法以及《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称行政诉讼法)第四十七条《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)的解释》第六十六的有关规定，计算复议申请期限或者起诉期限。但自行政机关履行补偿安置职贵期限届满之日起超过二十年的，行政复议机构、人民法院不予受理。法律、法规另有规定的除外，被征收土地的权利人或者利害关系人就前述补偿安置问题申请复议或者提起诉讼超过复议申请期限或者起诉期限，但行政机关确未依法履行补偿安置职责的，行政复议机构、人民法院、人民检察院可以通过向有关部门发送行政复议意见书、司法建议书、检察建议书等方式，推动解决矛盾纠纷。
1、首先，要明确行政机关应当依法履职与当事人权利救济的关系。
行政机关应当依法履职，不受期限，时效的限制，任何时间都应当履行。但是，这不代表相对人在任何时候都可以通过诉讼的方式进行权利救济
2、其次，关于补偿安置请求权的性质和起诉期限与诉讼时效的适用。
补偿安置请求权，这种请求权是被征收人或者利害关系人在丧失土地所有权、使用权后，取得的要求行政机关进行补偿，或者说进行对价给付的权利。是一种负担行为而不是一种物权处分行为。因此，这种请求权更类似于债权请求权，理论上应当受到诉讼时效的限制。但是，与一般的债权请求权不同，征收过程中的补偿安置请求权固然以财产为主要内容，但它还包含社会保障这具有一定人身属性的给付内容，因此，又不能完全适用民法上的诉讼时效。故而，我们采取了折中的处理方法:在行政诉讼法规定的最长起诉期限内，被征收人可以通过重新提出请求，反复适用“6+2”的起诉期限，但最长不得超过20年。而根据民法典的规定，最长诉讼时效的期限就是20年，这个期限与行政诉讼的最长起诉期限正好一样。
12.【已纳入规划城市建设范围的集体土地上房屋的补偿】《最高人民法院关子审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条第二款对已纳入规划城市建设范围的农村集体土地上房屋的补偿安置问题作出了规定，其中“征收农村集体土地时本就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿”的规定，是指行政机关在征收集体土地时既没有制定发布征地补偿安置方案，也没有以其他方式确定补偿安置内容实施补偿安置工作，从而使土地征收工作与补偿安置工作未在同一征收程序中进行。
行政机关作出征收土地决定时已经一并制定发布征地补偿安置方案，或者已经对补偿安置工作作出安排，仅因各观原因导致补偿安置过程较长，时间间隔较大，补偿安置工作未能及时完成的，即使补偿安置时被征收土地已纳入规划城市建设范围，也不宜从根本上改变补偿安置标准，而应当在已经公布的征地补偿安置方案的基础上，根据当地经济社会发展水平和现实情况，通过计付利息、参考同类地区适用的区片综合地价和补偿标准等方式，按照“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则。对补偿安置标准和方式进行适当调整。
1、征地补偿标准的定义
本条所指的征地补偿标准是在一定区域范围内，对不物定对象能够反复适用的规范性文件，例如区片综合地价，而不是针对具体征收项目制定的补偿安置方案。
2、法律对于现范性文件的合法性审查的规定
《行政诉讼法》第53条，第64条:说明对于以规范性文件形式存在的征地补偿标准，人民法院虽然不可以将其作为诉讼标的进行审理并作出判决，但可以根据原告的申请，在对关行政行政行为进行审理的同时，以附带审查的方式对其进行监督。
3、对具有高度专业性的行为如何审查
（1）从裁量权角度
①结合法律、规范性法律文件提供了具体的计算方法和明确的验证平衡标准，人民法院可以据此进行合法性审查。②依据《行诉解释》147条，人民法院有权要求制定机关予以说明。
（2）从证明责任角度
①规范性文件作为一种行政行为，其合法性要由作出它的行政机关承担证明责任。
②法院推定作为补偿标准的规范性文件合法，而要求原告承担证明责任，违反了《行政诉讼法》。
1、谁行为、谁被告
以作出强制拆除决定的行政机关为被申请人、被告，没有强制拆除决定的，以具体实施强制拆除行的行政机关为被申请人、被告
2、事实推定
未收到强制拆除决定，且实施强制拆除行为的主体不明确的，以组织实施土地征收工作的县级以上地方人民政府为被告。
其他现有证据初步证明实施强制拆除行为的行政机关为被申请人、被告。
至于基层自治组织等主体自认，他只是证据的一种，我们认定事实是要靠一系列证据组成的“一面墙”而不是某个证据这“一块砖'。
15.【裁执分离】
集体土地征收与补偿类行政案件的非诉强制执行涉及强制清除地上附着物、强制拆除房屋、责令交出土地等非金钱给付义务的，人民法院可以参照《最高人民法院关于在征收拆迁案件中进一步严格规范司法行为积极推进“裁执分离”的通知》(法(2014)191号)、《自然资源部最高人民法院关于加强自然资源领城行政非诉执行工作的意见》(自然资发(2023)147号)等文件的规定执行，法规另有规定的除外。
“农，天下之本，务莫大焉”
·引言
1起草《纪要》的基本思路
2不动产登记的概念与不动产登记机构的合理审慎审查义务3不动产登记机构办理公证继承与非公证继承的合理审慎审查义务理
四、依申请不动产登记的复合性与争议的不同属性
五、依申请不动产登记民事争议的解决
六、依申请不动产登记行政争议的解决途径
七、行政复议机关、人民法院对不动产登记行政争议的处理
·引言
“不动产登记是行政诉讼中一个'久病难医’的领域。”“一人多诉”“一事多诉”。
对于焦作房产纠纷案的审理，有学者概括为“一个纠纷，两种诉讼三级法院钱生财，十年审理，十八份被判。称之为'超级马拉松诉讼”毫不过分。
自高永善提起诉讼的1993年至2003年，经焦作市山阳区人民法院、中级人民法院、河南省高级人民法院审理，共作出9份行政裁判文书和9份民事裁判文书。
河南省高级人民法院于2009年8月21日对该案民事争议再审后作出审民不判决，高永善不服，向最高人民法院申请再审。于2010年5月5日作出民事裁定，指令河南省高级人民法院再审，再审后于2011年12月9日作出二审民事判决。
·起草《纪要》的基本思路
1.《最高人民法院关于加强和改进行政审判工作的意见》(法发【2007】19号)(六、准确适用法律规范，维护法制统一)第19条规定“正确处理行政诉讼案件和民事诉讼案件交叉的问题。…如争议的民事法律关系是行政行为合法的基础性前提性事实和主要构成要件的应当先行中止行政诉讼等候民事诉讼的判决结果。反之则可以行政诉讼先行。不同审判庭或者法院之间应当主动加强沟通协调，不得各行其是。
2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释【2010】15号)第8条规定当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的，裁定中止诉讼。
5.《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1款规定:'在涉及行政许可、登记……的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以合并审理。
·6《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》(法释(2015)19号)列出三个条文规范行政诉讼一并审理相关民事争议。
7《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)的解释》(法释(2018)1号)专列一章“相关民事争议的一并审理。
8《最高人民法院关于在审判工作中促进提质增效推动实质性化解矛纠纷的指导意见》(法发【2024】16号)第7条第1规定'人民法院在审理行政案件中发现需先行解决相关民事争议，且该民事争议可以同行政察件一并解决的应当告知当事人依法申请一并解决民事争议。当事人依法申请一并解决民事争议的，人民法院应当一并审理行政与民事案件;当事人明确表示不申请一并审理民事争议也未通过民事诉讼、仲裁等法定途径解决相关民事争议的，人民法院应当根据现有证据依法就行政案件作出裁判。
9.《中华人民共和国民法典》第220条第1款规定:。'权利人、利害关系人认为不动产登记簿记裁的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
10.《不动产登记暂行条例实施细则》第79条第1款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。第80条第1款规'不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当子以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外，第81条规定不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
·宏观层面的基本方向:应当根据争议性质是行政争议还是民事争决定是通过不动产登记机构、行政复议机关、人民法院等以解决行政争议的方式处理，还是通过仲裁机构、人民法院等以解决民事争议的方式处理。两种争议解决方式通常应当既各行其道各尽其能，又相互为用、协作配合，共同保护当事人的不动产物权。
·微观层面的具体操作:结合《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记概念、不动产登记机构的合理审慎审查义务，在微观层面将宏观层面的基本方向予以具体化，建构预防与实质化解不动产登记行政争议的法律技术路径。
不动产登记的概念与不动产登记机构的合理审慎审查义务
(一)不动产登记的概念正确，理解不动产登记的概念，是预防与实质化解不动产登记行政争议的关键。
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记后，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
二、不动产登记的概念与不动产登记机构的合理审慎审查义务
不动产登记概念的变化
《中华人民共和国物权法》的施行是分界点。不动产登记制度的转型管理登记→→→权利登记。
此前，部门规章将房屋权属证书界定为国家保护物权、权利人享有物权的合法凭证。例如，《城镇房屋所有权登记暂行办法》(原城乡建设环培保护部于1987年4月21日颁布)第4条第1款规定:'房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋…《城市房屋权属登记管理办法》(原建设部于1997年10月27日颁布，2001年8月15日修改)第3条第1款规定:“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记。并依法确认房屋产权归属关系的行为。第5条第1款规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、收益、处分权利的唯一合法凭证。
《中华人民共和国物权法》第16条规定
“不动产登记簿是物权归屈和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”第17条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。其后，部门规章随之相应改变。例如，《房屋登记办法》(原建设部于2008年2月15日颁布)第2条规定:“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为’第5条第2款规定:'房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理，第25条第2款规定房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明'包括《房屋所有权证》《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
《不动产登记暂行条例》(国务院于2014年11月24日颁布，2019年3层24日第一次修订，2024年3月10日第二次修订)对不动产登记作出定义进一步明确概念“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。第21条规定:'登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，部门规章《不动产登记暂行条例实施细则》随之作出细化规定《中华人民共和国民法典》延续了《中华人民共和国物权法》的相关规定《中华人民共和国民法典》第216条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理”:第217条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书应当与不动产登记簿一致:记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
·三种不动产登记行为
按照登记程序的启动方式，不动产登记分为依申请登记，依职权登记和依嘱托登记三种。不动产登记以依申请登记为原则，以依职权登记和依嘱托登记为例外。
依申请登记是指不动产登记机构依照当事人的申请进行的不动产登记。
依职权登记是指不动产登记机构依据法律规定直接进行的不动产登记。
依嘱托登记是指不动产登记机构依照人民政府、人民法院、人民检察院、公安机关等有权机关的嘱托进行的不动产登记。
(四)不动产登记机构的合理审慎审查义务对于当事人提出的不动产登记申请，不动产登记机构并非照单全收。而是需经查验、询问等合理审慎审查后，才能依法将不动产权和归属和其他法定事项记载于不动产登记簿。在有些情况下，不动产登记机构还需进行实地查看、调查等。
在根据民事法律行为取得不动产物权的场合如果是不动产物权变动登记生效的情形，不动产登记仅对不动产物权变动具有法律意义当事人应当主要围绕不动产物权变动的事实提交相关申请材料，不动产登记机构亦应当主要围绕不动产物权变动的事实履行合理审慎审查义务。如果是不动产物权变动登记对抗的情形，当事人应当主要围绕不动产物权已经变动的事实提交相关申请材料，不动产登记机构亦应当主要围绕不动产物权已经变动的事实履行合理审慎审查义务。
·对于不动产登记机构就不动产登记申请履行合理审审查义务的判断，应当综合考度法律法规规章规定，不动产登记操作规范标准、惯例、技术能力，以及当事人提交的申请材料等因素。例如，对于当事人基于民事法律关系产生的申请材料，不动产登记机构通过询问、查验等方式对申请材料是否齐全一致进行审查。
又如，对于行政机关颁发的身份证明等证照、作出的行政许可等，司法机关制作的法律文以及公证机构出具的公证文书，不动产登记机构对其法定形式进行审查。
再如，对于不动产权证书、不动产登记证明，不动产登记机构对其真实性、有效性进行审查，并对审查结果负责。
不动产登记机构办理公证继承与非公证继承的合理审慎审查义务
(-)办理公证继承不动产登记的合理审慎审查义务公证是公证机构根据自然人法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
继承权经公证后，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。
在公证继承情形，法定继承人提交继承权公证文书申请办理公证继承不动产登记，不动产登记机构对公证文书的法定形式进行审查后，办理不动产登记的，可以认定已履行合理审慎审查义务。
不动产登记机构办理公证继承与非公证继承的合理审慎审查义务。
（二）办理非公证继承不动产登记的合理审慎审查义务遗嘱继承人、受邊赠人持遗嘱申请办理不动产登记，不动产登记机构以如下方式审查的，可以认定已履行合理审审查义务:(1)查阅继承人受遗赠人提供的亲属关系证明、被继承人死亡证明等材料:(2)根据继承人，受遗赠人提供的亲属关系证明，对全部法定继承人(有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场。继承人提供放弃继承权公证文书的，要到场)受遗赠人逐一进行询问(3)对遗嘱是否符合法定形式进行查验，对遗嘱的有效性以及是否存在其他有效遗嘱进行询问后未发现异常的，由遗嘱继承人、受遗赠人出具遗嘱有效且为最后一份遗的书面承诺:(4)在门户网站以及不动产所在地等指定场所公告期满无异议或者异议不成立。对于确实难以获取亲属关系证明、被继承人死亡证明等材料的情况，由继承人出具被继承人死亡、具有亲属关系的书面承诺的，可以认定已履行合理审慎审查义务，
四、依申请不动产登记的复合性与争议的不同属性
(-)依申请不动产登记的复合性
准确把握依申请不动产登记的复合性，才能为行政争议和民事争议的合理分流、行政争议和民事争议解决途径的各尽其能奠定基础。一方面，不动产物权作为一种民事权利，当事人可以依据民事法律行为、事实行为和法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。但是，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记:经依法登才发生法律效力，法律另有规定的除外。不动产登记的基础主要是当事人之间的民事法律关系。另一方面，不动产登记时不动产物权的公示方式。对当事人提交的申请材料等履行合理审慎审查义务后，不动产登记机构依照法定的程序、条件和方式办理不动产登记。不动产登记在行为属性上又具有行政行为属性。当事人与不动产登记机构之间是行政法律关系。
三、依申请不动产登记的复合性与争议的不同属性。
（二）依申请不动产登记中的民事争议
当事人对依申请不动产登记涉及的物权归属，以及买卖、赠与、抵押学情形下物权变动的基础行为产生的争议，属于民事争议人民法院案例库案例“某元件公司诉某房开公司委托代建合同纠纷案(编号2023-16-2-119-005)的裁判要旨指出不动产登记的法律性质長有复合性，相关纠纷也呈现复合性样态如果双方纠纷针对不动产物权的归属或原因行为发生争议系民事诉讼受理范围，针对的是不动产物权登记行为本身则属于行政诉讼受理范畴，该案例的副标题为:“双方纠纷虽与不动产登记有关，但实质是对不动产物权归属或原因行为发生争议的，系民事诉讼受理范围。
四、依申请不动产登记的复合性与争议的不同属性
因不动产物权归属产生的民事争议，通常发生在不动产登记'名实不符”情形下的登记物权人和真实物权人之间。例如，合伙共有财产、家庭共有财产等不动产所有权实际上属于多人共有，但人或者部分人名下。又如，因避税、规避债务等原因，仅登记在一不动产的真正所有人借用他人名义进行登记。再如，在不动产代理登记中，代理人侵害本人利益，将自己登记为所有权人。
因买卖、赠与、抵押等情形下物权变动基础行为产生的民事争通常发生在当事人通过单方或者双方民事法律行为变动不动产议.债权意思主义为物权的场合。我国采纳的是以债权形式主义为主抵押等债权行为争议解决辅的不动产物权变动模式。小象与之后，不动产物权变动争议及物权归属争议便迎刃而解。
三)依申请不动产登记中的行政争议。当事人对不动产登记机构作出的不动产登记行为，或者对不动产登记机构未依其申请履行不动产登记职责产生的争议，属于行政争议。行政争议主要是围绕不动产登记机构的职权、登记行为的事实审查登记程序、登记内容等行政登记行为产生的争议。
在行政诉讼中，人民法院通常只能审查当事人提交的申请材料是否真例如，在不动产买卖的场合，不宜审查是否有效。人民法院通常只能从当本人的签章是否真实，买卖合同内容是否存在涂改买卖合同文本是否一致等方面审查买卖合同是否真实，不宜审查买卖合同是否有效。
最高人民检察院指导性案例“某村委会诉黑龙江省某市不动产登记中心行政登记诉讼监督案”（检例1206号)人民法院生效裁判认为，某公司提交的集体建设用地流转申报审核表中，村委会意见及乡政府意见栏所盖公章司法鉴定为伪造章，办证的前置条件不符合法律规定，颁证行为违法，故予以撤销。
五、依申请不动产登记民事争议的解决
依申请不动产登记在行为属性上的复合性，当事人针对不动产登记机构登记行为提出的行政争议往往伴随着基础民事争议。先行解决基础民事争议，跟进解决不动产登记行政争议，是预防与实质化解不动产登记行政争议的主要途径。
(一)不动产登记簿记载的权利推定效力。在不动产物权归属和内容的认定上，不动产登记簿的记载具有权利推定的法律效力即不动产登记簿上记载的权利人应被推定为不动产物权的享有者。不动产登记机构根据当事人的申请办理不动产登记后，不影响当事人通过民事诉讼仲裁等法定途径解决基础民事法律关系争议。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典)物权编的解释(一)》第1条规定“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”第2条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应子支持。
（二)当事人在民事争议的解决中宜积极主张明确不动产物权的归属。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019]254号)第36条第1款的规定有类似的精神，即“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求:人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书'本院认为部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果’
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典)合同编通则若干问题的解释》(法释(2023)13号)第24条第1款“合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力当事人请求返还财产经审查财产能够返还的，人民法院应当根据案件具体情况，单独
或者合并适用返还占有的标的物、更正登记册记载等方式……
以买卖、赠与、抵押等民事法律行为导致物权变动的情形为例，当事人在主张物权变动基础行为无效、应予撤销、不成立或者确定不发生效力时，宜同时主张将涉案不动产恢复登记或者更正登记至其名下。人民法院案例库案例“何某某诉何某明确认合同无效纠纷”(编号2024-07-2076-004)，人民法院生效判决:1确认何某某与何明2021年11月25日的《赠与合同》无效；2何某明于判决生效后十日内将涉案房屋产权复登记至何某某名下“张某茹诉秦某滋赠与合同纠纷案”(编号2024-07-2-102-003)人民法院生效判决:1撤销张某茹与秦某滋于2021年2月28日签订的《承诺书》及2021年3月4日签订的《赠与合同》:2.秦某滋于判决生效后十日内协助张某茹将案涉房屋变更让记至张某茹名下，并与变更登记完成之日起十日内腾退返还给张某茹。“唐某诉程某房屋买卖合同纠纷案”(编号2023-16-2-091-001原告唐某诉请:1请求确认唐某与程某签订的《房地产买实合同》无效:2程某将诉争屋返还给唐某。人民法院生效判决认为，唐某并未签订《房地产买卖合同》，二人之间没有成立房屋买卖合同关系，故判决程某向唐某返还房屋。
(三)不同的判决类型对不动产物权归属的影响
通常认为，只有确认判决和形成判决能够明确不动产物权的归属。确认判决是认定当事人是否享有所争议的物权的判决。这种物权归争议往往发生在不动产登记“名实不符”的情形下，由真实物权人对登记物权人提起。例如，甲和丙为夫妻关系，乙系丙之母亲，某房屋所有权登记在乙、丙名，为共同共有。甲认为某房屋系其与丙夫妻关系存续期间所购买夫妻共同共有财产，甲对乙及第三人丙提起民事诉讼，请求确认某房属所有权是其和丙共同共有，乙不是共同共有人。人民法院经审理认定甲之主张属实后，便相应作出确认判决。
形成判决是改变原有物权关系的判决。形成判决在确定之时，既存物权法律关系随之改变，无须强制执行就自动发生物权法律关系变动的效果人民法院在分割共有不动产案件中作出的改变原有物权关系的判决即是此种形成判决。例如，甲和乙为夫妻关系，共同共有A和B两套房屋。人民法院判决A套房屋由甲所有、B套房屋由乙所有。
五、依申请不动产登记民事争议的解决
给付判决是在认定当事人享有请求权的基础上，判令对方当事人履行原享有权利的当事已存在的义务。对方当事人不履行生效判决确定的义务时，享有权利的当事人有权申请人民法院强制执行。给付判决并没有改变既存的法律关系，只是经由生效裁判实现当事人之间既存的法律关系，具有执行力而不具有形成力。例如，甲公司基于相关合同诉请确认涉案土地使用权和房屋归其所有，判令乙公司协助将涉案士地使用权和房屋所有权办理过户到其名下。人民法院经审理认为，甲公司要求乙公司协助办理涉案土地使用权和房屋的过户手续，有相关合同依据，应予支持，但不动产物权的变动除交付外，还需办理登记手续，故甲公司请求确认其享有涉案土地使用权和房屋所有权，缺乏法律依据。
(四)明确不动产物权归属的法律文书的范围。
1人民法院、仲裁机构就当事人是否享有所争议的物权作出的确认判决书、裁决书、调解书。
2《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》人民法院，仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书。应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
另，生效法律文书在明确不动产物权归属的同时，还要求当事人履行相关义务的，不影响不动产登记的办理。、
六、依申请不动产登记行政争议的解决途径
不动产登记机构和行政复议机关、人民法院应当主动就正确的争议解决途径向当事人作释明引导，支持其选择最有效的权利救济途径，及时、实质化解争议。对于实践中多发的当事人认为不动产登记簿记载事项错误的问题，通常可以采取如下行政争议解决途径：
一)请求不动产登记机构履行更正登记职来依照《中华人民共和国民法典》第220条第1款及《不动产登记暂行条例实施细则第79条第1款的规定，当本人认为不动产登记簿记载事项有错误的，可以申请不动产登记机构办理更正登记。据此，当事人申请不动产登记机构进行更正登记，予以自我纠错，便具有请求权基础。
通常认为“不动产登记簿记载确有错误的”包括两种情形:一是，对于“名实不符”情形下登记物权人和真实物权人之间的不动产权属争议，。人民法院、仲裁机构已通过作出判决书、裁决书、调解书明确了不动产物权归属。二是，对于存在买卖、赠与、抵押等物权变动基础行为的情形，人民法院、仲被机构已通过作出判决书决书、调解书撤销物权变动基础行为或者确认物权变动基础行为无效、确定不发生效力或者不成立。
《不动产登记规程》第5281条规定“人民法院、仲裁机构的生效法律文书撤销登记原因文件或者认定登记原因文件无效的，不动产权利人和利害关系人可凭生效法律文书申请更正登记，除已办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记外，不动产登记机构予以更正，
《中华人民共和国民法典》第155条规定:
'无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第157条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当子以返还……《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典)总则编若于问题的解释》(法释【2022】6号)第23条规定'“民事法律行为不成立，当事人请求返还财产、折价补偿或者赔偿损失的，参照适用民法典第一百五十七条的规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典)合同编通则若干问题的解释》(法释(2023]13号)第24条第1规定:'合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，当事人请求返还财产，经审查财产能够返还的，人民法院应当根据案件具体情况，单独或者合并适用返还占有的标的物、更正登记簿册记载等方式··。
经释明后，人民法院应当区分情形处理:(1)当事人申请一并解决相关民事争议的，依照《最高人民法院关于运用(中华人民共和国行政诉讼法》的解释》的相关规定处理;(2)当事人另行通过民事诉讼、仲裁等法定途径解决民事争议，撤回行政起诉的，在准许撤诉裁定中应当载明民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内:(3)当事人另行通过民事诉讼、仲栽等法定途径解决民事争议，不撤回行政起诉的，可以视情裁定中止行政诉讼，也可以根据现有有效证据依法作出裁判。(4)当事人明确表示不先行通过民事诉讼、仲裁等法定途径解决民事争议或者申请一并解决相关民事争议的，人民法院依照行政诉讼法第二十九的规定，依申请或者依职权追加利害关系人参加诉讼，根据基础民事法律关系事实与现有有效证据，依法审查不动产登记行为的合法性，作出裁判，当事人认为不动产登记簿记载的事项错误，申请行政复议的，可参照上述精神处理。
三)同时提起民事诉讼和行政诉讼。
对于当事人同时提起行政诉讼和民事诉讼的情况，人民法院应予妥善处理，确定民事诉讼先行的，可以裁定中止行政诉讼，在民事诉讼相关裁判生效后，再行恢复行政诉讼的审理，应当避免各行其是。如果实质争议系基础民事争议，人民法院也可以释明其撤回行政起诉，在民事诉讼相关裁判生效后，通过申请不动产登记机构进行相应登记以实现目的。不动产登记机构不进行相应登记的，当事人可以另行提起行政诉讼。
七、行政复议机关、人民法院对不动产登记行政争、议的处理
合法性审查的对象是记载于或者不记载于不动产登记簿的行为，而非不动产登记机构颁发或者不颁发不动产权属证书的行为。撤销依申请不动产转移登记行为的处理，将权利登记事项恢复到登记前的状态。涉及居住权、地役权等用益物权以及抵押权等担保物权的，应当对相应权利如何处理一并作出决定、判决，做好决定、判决与登记的有效衔接。
（一）不动产登记行为的可复议和可诉讼性
三种情形:1不动产登记机构作出的换发或者补发不动产权证书、不动产登记证明，出具查询结果等未改变登记内容，不实际影响公民、法人或者其他组织权利义务的行为，不具有可复议和可诉讼性。2.不动产登记机构根据人民政府、人民法院、人民检察院、公安机关、税务机关等国家有权机关送达的嘱托文件办理的登记，不具有可复议和可诉讼性。不动产登记机构办理的登记内容超出国家有权机关的嘱托内容的，具有可复议和可诉讼性。3.不动产登记机构根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书明确的不动产物权归属办理的登记，不具有可复议和可诉讼性。不动产登记机构办理的登记内容与生效法律文书明确的不动产物权归属不一致的，具有可复议和可诉讼性。
（二）与不动产登记行为具有利害关系的判断
三个问题:1.不动产登记行为的相对人以及其权利义务可能受到不动产登记行为实际影响的公民、法人或者其他组织，与不动产登记行为具有利害关系。
2.当事人主张其为登记于他人名下的不动产的实际购买人，但未提交生效法律文书等有效证据证明其为不动产真实权利人的，与不动产登记行为不具有利害关系。
3.不动产登记机构作出不动产登记行为在先，不动产转让协议发生在后，不动产转让协议的债权人与在先的不动产登记行为一般不具有利害关系。人民法院案例库案例吴川市某甲公司诉吴川市自然资源局房屋所有权登记案(编号2023-12-3-006-006），吴川市某甲公司于2019年方对涉案房屋所在士地享有债权，但涉案房屋登记发生在2004年，故与房屋登记行为无利害关系。
三)生效法律文书确定的真实权利人要求撤销不动产登记的处理。
人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定不动产真实权利人后，不动产真实权利人申请行政复议、提起行政诉讼，请求撤销不动产登记行为的，行政复议机关、人民法院应当告知其凭生效法律文书向不动产登记机构申请更当登记，当事人坚持申请行政复议、提起行政诉讼的，行政复议机关、人民法院不予受理或者不予立案。
（四）他人作为不动产登记权利人时不动产登记行政争议的处理
当事人以相关证据证明不动产登记簿将他人记载为权利人错误、自已是真实权利人为由，申请不动产登记机构履行更正记职责，不动产登记机构不予受理或者不予更正登记后。申请行政复议、提起行政诉讼，行政复议机关、人民法院认定相关证据证明其为真实权利人的，可以决定、判决不动产登记机构履行更正登记职责，认定难以证明其为真实权利人的，决定、判决予以驳回。
当事人以相关证据证明不动产登记簿将他人记载为权利人错误、自己是真实权利人为由，申请行政复议、提起行政诉讼，请求撤销将他人记载为权利人的不动产登记，行政复议机关、人民法院认定相关证据证明其为真实权利人的，可以决定、判决予以支持;认定难以证明其为真实权利人的，决定、判决予以驳回。
因作为不动产登记基础的买卖、赠与、抵押等物权变动的基础行为失去效力，或者因他人提供虚假材料、对登记询问事项作出应假陈述等导致依申请不动产登记行为违法的，行政复议机关，人民法院在决定书、判决书的说理部分可以附带叙明，不动产登记行为违法系变动的基础行为失去效力或者他人提供虚假材料、作出虚假陈述所致，不动产登记机构已履行合理审慎审杳义务。
因物权变动基础行为确定不发生效力或者不成立，导致不动产登记行为违法的，亦可参照上述精神处理。
延伸问题:1.不动产登记行为违法与不动产登记机构赔偿责任的关系。不动产登记行为违法是对不动产登记行为是否符合法律规定作出的判断，行政赔偿责任是不动产登记机构不履行或者不完全履行合理审慎审查义务而依法应当承担的不利后果。对于不动产登记机构的过错程度，应当结合不动产登记机构对合理审慎审查义务的履行予以认定。2.不动产登记行为违法与不动产登记机构依职权更正登记的关系。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释(2010)15号)第11条第1款规定'被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者者房屋的登记违法予以撤销的，可以判决部分撤销”第2款规定，被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。第3款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤错登记行为。第12条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
(五)自己作为不动产登记权利人时不动产受记行政争议的处理
当事人以相关证据证明不动产登记簿对自己的权利事项记载错误为由，申请不动产登记机构履行更正登记职责，不动产登记机构不予受理或者不予更正登记后，申请行政复议、提起行政诉讼，行政复议机关、人民法院认定相关证据证明更正登记请求成立的，可以决定、判决不动产登记机构履行更正登记职责;认定难以证明更正登记请求成立的，决定、判决予以驳回。
例外情形。不动产登记机构对权利人的不动产物权施加的负担，具有侵益性，当事人可以请求予以撤销。参见人民法院案例库案例昆山某某公司诉昆山市国土资源局行政登记案（编号2023-12-3-006-004）昆山某某公司诉请撤销不动产权证书附注栏中“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先征得花桥开发区管委会同意，并赔偿损失。人民法院生效判决撤销附注内容，驳回赔偿请求。
（七）存在善意第三人时不动产登记行政争议的处理
已取得不动产登记的无处分权人将不动产申请转移登记给第三人，原不动产权利人仅就将第三人登记为权利人的不动产登记行为申请行政复议、提起行政诉讼的，不宜认定原不动产权利人与该登记行为具有利害关系。行政复议机关、人民法院应当释明其可以就将第三人登记为权利人的不动产登记行为与将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为，一并申请行政复议、提起行政诉讼。原不动产权利人明确表示不就将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为一并申请行政复议、提起行政诉讼的，行政复议机关、人民法院不予受理或者不予立案。
取得不动产登记的无处分权人将不动产申请转移登记给第三人，原不动产权利人仅请求撤销将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为，第三人善意取得不动产物权的，行政复议机关、人民法院决定、判决确认将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为违法，保留该不动产登记行为的法律效力。
取得不动产登记的无处分权人将不动产申请转移登记给第三人，原不动产权利一并请求撤销将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为和将第三人登记为权利人的不动产登记行为，第三人善意取得不动产物权的，行政复议机关、人民法院决定、判决确认将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为违法，保留该不动产登记行为的法律效力，同事驳回其对第三人登记为权利人的不动产登记行为提出的行政复议申请、行政起诉。
(八)第三人善意取得抵押权的不动产登记行政争议的处理。取得不动产登记的无处分权人将不动产申请抵押登记给第三人，原不动产权利请求撤销将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为，第三人善意取得抵押权的，行政复议机关、人民法院在决定、判决撤销将无处分权人登记为权利人的不动产登记行为时，可以责令不动产登记机构按照不动产登记簿记载的担保范国、抵押权顺位等事项保留第三人的不动产抵押权登记。
《最高人民法院关于第三人善意取得的抵押权能否阻却人民法院判决撤销房屋所有权登记请示的答复》[(2022)最高法行他6号)载明'甘肃省高级人民法院:你院《关于第三人善意取得的抵押权能否阻却人民法院判决撤销房屋所有权登记的请示》收悉。经商中华人民共和国住房和城乡建设部，答复如下：第三人善意取得的房屋抵押权不能阻却人民法院依法判决撤销房屋所有权登记。人民法院如果认定第三人善意取得抵押权的，房屋登记机关在重新办理房屋所有权登记时钱生财，应当保留该房屋上的抵押权登记。此复
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