12月12日，山东省住房和城乡建设厅举行新闻通气会，发布解读《关于住房“以旧换新”的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》已由省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省税务局等10部门联合印发，从丰富“换新”模式、拓宽处置途径、降低换新成本、完善金融服务、优化交易流程与服务、健全风险防控机制6方面推出15条措施，聚焦市场卖旧买新置换不畅的堵点、痛点，缓解换房资金压力，有效促进住房“以旧换新”，让居民“想换就换、敢换能换”。
◎山东商报.速豹新闻网记者史尚静徐晓艳
鼓励房地产机构“帮卖+兜底”
当前，山东房地产市场正处于深度调整阶段，群众住房需求正从“有没有”转向“好不好”，改善住房条件的需求潜力仍然较大。但受二手房交易周期长、资金压力大等因素影响，群众换购新房需求未能有效释放。山东省住房和城乡建设厅副厅长麻鹏飞表示，进一步畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力，巩固房地产市场止跌回稳态势，《指导意见》梳理总结各地经验做法，从丰富“换新”模式、拓宽处置途径、降低换新成本、完善金融服务、优化交易流程与服务、健全风险防控机制6方面推出15条措施，缓解换房资金压力，有效促进住房“以旧换新”，推动住房消费健康发展。
《指导意见》鼓励“卖旧买新”，明确支持房地产经纪机构开展“卖旧换新”业务，在约定时间内售出旧房的，按约定流程购买新房;未售出的，由机构开展“兜底收购”或退还新房意向金。“房屋置换，无论是‘先卖后买’还是‘先买后卖’，都存在着周期长、不确定性高、资金压力大、流程繁琐等现实痛点。”山东省住房和城乡建设厅总经济师尹枝俏说，此次推出的《指导意见》在交易模式上，着力提升置换效率。面临居民“旧房卖不掉，新房不敢定”或者“新房定了，旧房却卖不掉”的双重焦虑《指导意见》鼓励房地产经纪机构提供“帮卖”服务，引入“兜底收购”机制，将原先分步实施的换房环节一体化推动，大幅缩短了交易周期，让居民“想换就换、敢换能换”。目前，淄博、烟台等市已先期开展了“卖旧换新”活动，支持中介机构帮卖旧房，完成住房“以旧换新”1200余套;潍坊建立“以旧换新”兜底包销机制，累计完成202套旧房收购、抵顶购房款1.62亿元。
同时，《指导意见》引导“收旧换新”，提出由政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。探索“拆旧换新”泛策略，鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，增设必要的电梯、风道、公共走廊等附属设施及公共景观，新增建筑量不计入容积率。明确旧房处置路径，鼓励旧房“焕新”再售，支持采用“微改造+功能升级”模式，对旧房进行美化装修，提升房屋品质和市场竞争力;支持用于房屋租赁，鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式，促进租购并举。
济南最高补贴10万元
为进一步减轻换房群体的换房支出，《指导意见》通过政策支持切实降低居民换房成本，真金白银减轻群众购房负担，提出降低交易成本的方式，加大换新购房补贴发放力度，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求;鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。
在金融服务方面，引导金融机构推出专项金融产品，拓宽房企收储旧房的资金来源;拓宽住房公积金使用范围，开展二手房住房公积金贷款“带押过户”业务，提高交易便利性和时效性。允许符合条件的“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，核减一次公积金贷款次数，降低居民购房的资金成本。用好经营性物业贷款，允许房地产开发企业、房地产经纪机构等符合条件的企业以经营性物业作为抵押物，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。在服务费用方面，鼓励房企给予优惠，引导中介机构适当降低服务费，尽可能让政策红利真正惠及有改善需求的家庭。比如，枣庄、东营等8市出台了发放“以旧换新”补贴支持政策;济南对出售自有住房并购买济南新建商品住房的，给予最高10万元补贴。
同时，《指导意见》明确了优化交易流程与服务的四项举措。完善旧房评估服务机制，指导各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。推行多元化评估方式，推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。
在服务体验上，《指导意见》提出要优化“一站式”服务，推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，最大限度减少居民“多头跑、反复问”。在网签备案过程中，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签，让居民最大限度享受国家退税政策。比如，临沂城投集团打造“焕新购”品牌，25天即可完成全部手续过户，已成交431套、金额11.37亿元。泰安探索构建“房产服务一体化”体系，打造房产一体化服务大厅，设立494家“以旧换新”代办点，提供旧房销售和新房置换服务。此外，强化对交易资金的封闭监管，按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金，确保专款专用、及时支付。
【聚焦】
持续推行二手房公积金贷款“带押过户”
据山东省自然资源厅总规划师朱潇介绍，为促进住房“以旧换新”政策实施，《指导意见》从两方面进一步优化不动产登记服务，推行二手房公积金贷款“带押过户”“带拥过户”，其中“带押过户”是指带抵押的房产可以直接办理过户的政策。自2023年起，我省全面推行二手房“带押过户”服务模式，累计办理不动产“带押过户”业务23985件，涉及抵押金额377.65亿元。
针对住房“以旧换新”，山东将持续推进二手房公积金贷款“带押过户”，群众在未还清原公积金贷款、不解除抵押的情况下，可以直接办理过户、申请新贷款，节省群众的资金压力和时间成本。“例如王女士想要‘以旧换新’，但是旧房子有60万元的公积金贷款，如果在传统模式下交易旧房子，需要先筹集60万元‘过桥资金’把旧房子的贷款还清、解除抵押后才能办理过户，资金压力大、办理周期长。但通过公积金‘带押过户’，王女士不用提前筹集这60万元的资金，在办理过户时买家可申请新公积金贷款，公积金中心用买家的新贷款偿还王女士的旧贷款，余额用于支付购房款，免去了卖家‘提前筹集资金偿还贷款’的繁琐程序，办理周期大幅缩减。”朱潇说道。
山东正全面推进不动产登记与缴税、公证、抵押、查封、水电气热等联动办理，实现线下办事“只进一门”、线上办事“一网通办”，93%的登记业务1个工作日内办结。
此外，山东在不动产领域推出的预告登记制度，也能为“以旧换新”提供政策落地支持。预告登记是指在还不具备不动产登记条件的情况下，向登记机构申请办理的一种“预登记”。目的是防止房屋所有人在正式过户前将房屋再次出售或抵押，从而保护购房人的利益。
在此次推出的住房“以旧换新”政策中，预告登记主要服务于收购旧房的企业。“如果一家企业收购了旧房，在还没有找到买家的时候，旧房处于‘已收购未过户’‘权属待定’的状态，可能面临原房主违规抵押、二次出售等风险，给企业带来不必要的经济损失。如果企业办理了预告登记，相当于将旧房暂时登记在收购企业名下，待旧房再次出售时，企业即可注销预告登记，原房主和新买家一起申请办理房屋转移过户。”朱潇表示，该举措既能避免一房多卖和权属纠纷，也能鼓励更多企业参与到“以旧换新”服务中泛策略，让群众有更多的房源选择、更好的服务体验。
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